特色小鎮(zhèn)“地產(chǎn)化”被叫停 產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)考驗(yàn)資本現(xiàn)金流

　　特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的“地產(chǎn)化”問(wèn)題正在引起政府部門(mén)的警惕。正在進(jìn)行中的第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦中，住建部明確要求不得推薦以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的鎮(zhèn)，并要求被推薦的小鎮(zhèn)需實(shí)施并儲(chǔ)備一批質(zhì)量高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　全國(guó)各地如火如荼進(jìn)行的特色小鎮(zhèn)建設(shè)將被拉回“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的正途。然而，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)賺快錢(qián)的模式不再適用之后，如何破解成本高、盈利慢的困境成為社會(huì)資本投資特色小鎮(zhèn)時(shí)必須要面對(duì)的問(wèn)題。

　　特色小鎮(zhèn)是“奢侈品”

　　在9日舉行的清華同衡學(xué)術(shù)周“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展”分論壇上，國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司城鎮(zhèn)化規(guī)劃處相偉表示，雖然特色小鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化的熱點(diǎn)，但并不是所有地方都適合做特色小鎮(zhèn)，也不是所有企業(yè)都能做好特色小鎮(zhèn)，更不是短時(shí)間就可以打造出成功的特色小鎮(zhèn)。

　　在國(guó)家發(fā)改委的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)很多缺乏成熟可靠的運(yùn)營(yíng)模式，并沒(méi)有很好地解決好成本和盈利模式的問(wèn)題，即使是一些知名企業(yè)運(yùn)作的特色小鎮(zhèn)也存在長(zhǎng)期虧損的問(wèn)題。

　　相偉認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)更像是一個(gè)“奢侈品”，從城鎮(zhèn)化的角度來(lái)看，有兩種地區(qū)適合建設(shè)特色小鎮(zhèn)，一是人口達(dá)到300萬(wàn)以上的重點(diǎn)城市或大都市周邊，二是特色資源所在地，而且這種資源是不可移動(dòng)的，比如景德鎮(zhèn)，茅臺(tái)鎮(zhèn)。

　　清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)袁昕表示，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)有可能在現(xiàn)有上行下效的體制下變成一個(gè)運(yùn)動(dòng)化的傾向，當(dāng)前應(yīng)該強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和特色打造，這兩點(diǎn)是建設(shè)特色小鎮(zhèn)的先決條件。

　　袁昕表示，如果房地產(chǎn)商在特色小鎮(zhèn)建設(shè)沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐和未來(lái)運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃，特色小鎮(zhèn)是很難成功的，如果社會(huì)資本要求在短短幾年內(nèi)見(jiàn)到收益也不適合來(lái)投資特色小鎮(zhèn)。

　　碧桂園集團(tuán)助理總裁，產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)并不是所有的企業(yè)都能做好，它對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的考驗(yàn)。如果放在五年十年帳算出來(lái)很好看，問(wèn)題是沒(méi)有多少企業(yè)能夠熬得住五年十年。

　　向俊波說(shuō)，碧桂園模式是會(huì)賣掉一部分可售的的東西，包括產(chǎn)業(yè)和住宅，但并不是把資金收回來(lái)而是要把這部分資金用于覆蓋對(duì)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)投資的資金成本。

　　“去地產(chǎn)化”為大勢(shì)所趨

　　2017年5月26日，住建部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，要求第二批300個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報(bào)完成。這是既去年10月公布了首批127個(gè)全國(guó)特色小鎮(zhèn)名單后，住建部再次在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)的推薦工作。

　　這份通知中明確要求，對(duì)存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際，盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過(guò)度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過(guò)大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問(wèn)題的建制鎮(zhèn)不得推薦。

　　這表明特色小鎮(zhèn)的建設(shè)的房地產(chǎn)化傾向引起了政府部門(mén)的警惕。自去年自國(guó)家三部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后，不到半年時(shí)間內(nèi)，已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，旅游小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、未來(lái)小鎮(zhèn)等等各種小鎮(zhèn)紛紛涌現(xiàn)。一些地區(qū)不乏存在以特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象，這背離了特色小鎮(zhèn)的初衷。

　　此次住建部要求推薦特色小鎮(zhèn)需滿足的六項(xiàng)條件中，特色和產(chǎn)業(yè)位列前兩位，首先要求具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和特色資源，能較快發(fā)展起來(lái)，其次要求實(shí)施并儲(chǔ)備了一批質(zhì)量高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)首先面臨就是定模式的問(wèn)題，需選擇房地產(chǎn)模式還是金融資產(chǎn)模式。北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院詳細(xì)規(guī)劃研究中心三所所長(zhǎng)楊軍表示，這兩種模式是截然不同的，都存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　楊軍說(shuō)，從市場(chǎng)角度來(lái)看，政府要求產(chǎn)業(yè)投資比一定要占所有投資比的60%以上，但有大量的小鎮(zhèn)是不合格的，而且在第一批名單已經(jīng)功成名就的小鎮(zhèn)，他們投資比是最低的，很核心的原因就是過(guò)度房地產(chǎn)化。

　　楊軍認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)特色小鎮(zhèn)最開(kāi)始是必須的，但是后期應(yīng)該逐步退出，全程重資產(chǎn)對(duì)特色小鎮(zhèn)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。在傳統(tǒng)的金融資產(chǎn)模式當(dāng)中，政府加資本雙主體的模式在特色小鎮(zhèn)也存在風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘Y本天生是快速逐利的，在特色小鎮(zhèn)的逐利當(dāng)中產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營(yíng)方更具有主體價(jià)值，應(yīng)該讓資本做投資的屬性進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。

　　相偉認(rèn)為，與過(guò)去推進(jìn)城鎮(zhèn)化的政策相比，這一輪特色小鎮(zhèn)的政策是以規(guī)范引導(dǎo)為主，而不是以支持性政策為主，大部分省里政策的核心是創(chuàng)建制，即不再是基層有個(gè)想法就臺(tái)支持政策而是事后獎(jiǎng)補(bǔ)為主，這是一個(gè)很大的創(chuàng)造。

　　袁昕表示，總結(jié)國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段成功經(jīng)驗(yàn)，特色小鎮(zhèn)要想發(fā)展，至少要具備產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新與植入或者消費(fèi)帶動(dòng)這三種基礎(chǔ)條件之一。同時(shí)，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)要具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，必須明確政府、社會(huì)資本、運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)等各領(lǐng)域之間的有效銜接與高效互動(dòng)。

　　國(guó)家發(fā)改委實(shí)施“千企千鎮(zhèn)工程”的工作思路提出特色小鎮(zhèn)下一步的工作方向，強(qiáng)調(diào)規(guī)范引導(dǎo)、市場(chǎng)主體、健全機(jī)制、文化傳承和防范房地產(chǎn)。希望通過(guò)搭建一個(gè)“一網(wǎng)一庫(kù)（物聯(lián)網(wǎng)和信息庫(kù)）”的新平臺(tái)，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)和城鎮(zhèn)的對(duì)接。