住房問題既是民生工程，更是發(fā)展課題。為加大“好房子”工作推動力度，住房和城鄉(xiāng)建設部于近日印發(fā)《“好房子” 建設經(jīng)驗做法（第一批）》，涵蓋了出臺推動政策、加強技術支撐、打造示范樣板、強化科技賦能、優(yōu)化物業(yè)服務和健全產(chǎn)業(yè)體系等6方面內(nèi)容。

山東有5項做法入選并獲全國推廣，成為地方實踐的重要樣本。翻看山東的“好房子”標準，從規(guī)劃、設計、建造、交付、運維全過程考慮，聚焦安全、舒適、綠色、智慧要求，細化112條新規(guī)定，針對居住區(qū)風貌、空間配置、質(zhì)量控制、適老化服務、智慧化運維等關鍵要素為“好房子”清晰畫像，重構住宅建設體系，推動住房供給從“有沒有”向“好不好”跨越，用創(chuàng)新回應百姓對美好生活的向往。

“好房子” 建設如何兼顧品質(zhì)與成本？在刺激需求方面有哪些實招？面對不同城市住房需求差異如何做？本刊記者專訪了山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳黨組書記任海濤。

《中國經(jīng)濟周刊》：山東省《好房子建設標準指引》中，明確層高不低于3米、車位尺寸不小于2.5m（寬）×5.3m（長）、綠色建材應用比例>50%等指標，這些量化指標是如何出爐的？

任海濤：這些量化指標，是立足本地實際，依據(jù)國家和省內(nèi)有關規(guī)范，經(jīng)過科學論證、廣泛征求意見后確定的，體現(xiàn)了多維度的綜合考量。其中，“智慧運維”和“建筑全生命周期管理”等理念納入《指引》，標志著山東省的“好房子”建設從傳統(tǒng)“重建造輕服務”向“全周期品質(zhì)管控”的范式轉變。

《指引》注重用數(shù)據(jù)、細節(jié)說話，以可感可及的硬指標為高品質(zhì)住宅建設提供依據(jù)和支撐。在住宅層高方面，《指引》將住宅全屋層高不低于3.0米設為“標配”，既考慮到國民身高增長的現(xiàn)實需求，能增強空間感與舒適度，也為空調(diào)、地暖等設施預留安裝空間，方便住戶裝修和智慧家居布置。

在車位設計方面，將車位尺寸定為2.5m×5.3m，相比國標2.4米的寬度，增加的0.1米可有效緩解停車難、開門易剮蹭等問題，并鼓勵設置中大型車位，以適應汽車加長、加寬的發(fā)展趨勢。

在綠色建材和節(jié)能技術方面，要求綠色建材應用比例超過50%，達到綠色建筑二星級及以上或3A級住宅性能標準。簡單來講，就是要比普通房子節(jié)能省電、環(huán)保健康，住進去更舒服、用起來更省錢。

《中國經(jīng)濟周刊》：提高建設標準難免讓人擔心成本上升，山東如何平衡建設成本與長期品質(zhì)？

任海濤：經(jīng)測算，住宅層高每增加10cm會提高2%建安成本，但從長遠看，可以通過標準化設計、工業(yè)化生產(chǎn)、提升服務質(zhì)效等方式降低運行、維修等增量成本。

目前有不少項目利用地源熱泵、空氣源熱泵等實現(xiàn)全屋新風系統(tǒng)及五恒（恒溫、恒濕、恒靜、恒潔、恒氧）技術應用，或是設計建設被動式建筑，實現(xiàn)室內(nèi)冬暖夏涼，減少采暖和空調(diào)等費用，可以說是“買著貴，用著省”。

高品質(zhì)住宅雖然建安成本有所增加，但是因為部品、材料等質(zhì)量可靠、耐久，加上后期增值服務、房屋體檢等手段，大幅降低維修頻率和運維成本，實現(xiàn)品質(zhì)溢價保值。

今年上半年發(fā)布的《關于支持“好房子”建設的若干政策措施》明確規(guī)定，下沉庭院、風雨連廊等不計入容積率，并通過陽臺不計容增加得房率等措施，降低房企開發(fā)建設成本，鼓勵引導建設更多“好房子”。

總體來看，平衡成本與品質(zhì)，核心是“政策支持+技術管控+市場引導”，政府推動、企業(yè)主導、百姓受益，最終實現(xiàn)“開發(fā)商愿意建、購房者愿意買、城市品質(zhì)持續(xù)提升”的多贏局面。

《中國經(jīng)濟周刊》：山東不同城市住房需求差異顯著，濟南、青島面臨人口流入壓力，部分縣域則住房過剩。“好房子” 建設如何避免 “一刀切”？在刺激需求方面有哪些實招？

任海濤：推進“好房子”建設過程中，充分考慮不同城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和住房需求結構，因城施策、一城一策，通過差異化、精準化的政策措施，既滿足人口流入城市的住房需求，又緩解縣域庫存壓力。

例如，在濟南、青島等人口流入壓力較大的城市，優(yōu)先供應交通便利、配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊，通過《建設條件意見書》對項目提出更高品質(zhì)要求；在部分縣域或住房過剩地區(qū)，則減少土地供應，鼓勵盤活存量資源，通過“商改租”等方式優(yōu)化用地性質(zhì)和設計標準，適應市場需求變化。

在刺激需求方面，強化金融支持，降低購房門檻，商業(yè)貸款首付比例最低降至15%，支持提取公積金支付首付款，全面開通異地公積金貸款業(yè)務，購買現(xiàn)房及高品質(zhì)住宅、多子女家庭購房均可上浮貸款額度并累加計算，濟南、青島最高貸款額度提高至170萬元，其他城市130-165萬元。

對高品質(zhì)住宅項目，優(yōu)先推送“白名單”，目前，111個高品質(zhì)住宅試點項目中已有72個在建項目獲得融資支持，部分城市還可享受預售資金監(jiān)管比例下調(diào)政策。

同時，我們創(chuàng)新銷售模式，借助房展會、購房節(jié)等形式展示高品質(zhì)項目，組織團購與定向銷售，推行“以舊換新”，簡化交易流程、降低稅費負擔，提振市場信心、激發(fā)市場活力。

《中國經(jīng)濟周刊》：淄博福園項目將回遷房與高品質(zhì)住宅統(tǒng)一標準建設，這種模式如何平衡不同群體的居住權益？

任海濤：要把回遷房與高品質(zhì)住宅、“好房子”結合在一起、統(tǒng)一標準建設、平衡建設資金，就必須要轉變思維，改變過去傳統(tǒng)的思路，可以選擇城市更新的路徑，通過科學統(tǒng)籌、創(chuàng)新規(guī)劃、提升開發(fā)品質(zhì)，優(yōu)化項目資源配置，最大限度提升土地利用價值，從而平衡各方利益訴求，激發(fā)各方推動參與舊城改造的積極性，實現(xiàn)改善人居環(huán)境、提升城市功能的目的。

目前這類項目還不多，淄博福園項目可以算是一個成功的案例。另外，青島正在建設的京口路配售型保障房項目，就是按照“好房子”標準規(guī)劃建設。

我們認為，住宅小區(qū)在保障和平衡不同群體的居住權益方面，應該注意四個方面：

地塊出讓源頭把控。在地塊出讓環(huán)節(jié)即明確容積率、綠化率、建筑密度等標準要求，確保從源頭上保障房屋品質(zhì)。

規(guī)劃設計統(tǒng)一標準。堅持回遷安置房與商品房統(tǒng)一規(guī)劃設計標準和要求，在規(guī)劃階段就確保房屋品質(zhì)達到“好房子”要求。

建設質(zhì)量統(tǒng)一標準�；剡w安置房、保障性住房、商品房等各類住房，戶型、面積可以不同，但建設質(zhì)量和標準不能有區(qū)別。

充分尊重群眾意愿。對回遷安置群眾，要加強有效溝通，充分征求意見、尊重個人意愿，切實保障不同群體的知情權、參與權和選擇權，讓群眾住得安心、放心、舒心，托穩(wěn)群眾“安居夢”。

《中國經(jīng)濟周刊》：山東如何通過數(shù)字化手段實現(xiàn)從設計到運維的全流程監(jiān)管？

任海濤：數(shù)字化是改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的重要支點。我們著眼建筑工程全生命周期管理數(shù)字化轉型，從前期設計到中期施工，再到后期運維，全方位構建數(shù)字化、智能化管控模式。

數(shù)字化設計方面，深化BIM（建筑信息模型）技術全過程應用，建設全過程數(shù)字化圖紙閉環(huán)管理系統(tǒng)，在勘察、設計、竣工驗收等各環(huán)節(jié)全面應用數(shù)字化圖紙，實現(xiàn)圖紙質(zhì)量全過程溯源可查。

數(shù)字化施工方面，重點加強智慧工地建設，構建全省一體化智慧工地體系。智慧工地平臺建設采取“1+16+N”模式（1個省級統(tǒng)管平臺、16個地市監(jiān)管平臺及N個使用場景），聚焦施工現(xiàn)場“人機料法環(huán)”5要素，實現(xiàn)施工全流程監(jiān)管；同步建設應用AI智慧感知、視頻監(jiān)控等系統(tǒng)，通過信息交互共享，實現(xiàn)從“人盯人”到“數(shù)據(jù)管”、從被動應對到主動防控的轉變。

數(shù)字化運維方面，建設房屋和市政安全管理信息系統(tǒng)，通過自然災害風險普查和自建房調(diào)查，推動房屋安全管理信息統(tǒng)一上圖、入庫、定位；確定濟南、青島兩市為試點，探索開展城市信息模型（CIM）平臺建設，逐步實現(xiàn)“一戶一碼”“一房一檔”；大力推廣智慧物業(yè)平臺應用場景，鼓勵物業(yè)企業(yè)加大物聯(lián)網(wǎng)、BIM、人工智能等技術應用，在設施設備智能管理、安防消防預警、便捷生活服務等方面創(chuàng)新突破。

《中國經(jīng)濟周刊》：隨著綠色建筑、智能家居技術的快速發(fā)展，山東是否計劃建立“好房子”標準動態(tài)更新機制？在前沿領域，是否有試點項目或技術儲備？

任海濤：山東“好房子”標準建設和動態(tài)更新，基本搭建起了標準成體系、試點做示范、技術有儲備的格局。

建立動態(tài)修訂機制。及時結合新技術、新需求制定相應標準，上半年新發(fā)布的《住宅設計標準》，新增了適老化設計、隔聲降噪等要求，并同步更新了綠色建筑、智能家居等指標；銜接國家最新規(guī)范，在標準中強化了全裝修交付、可再生能源應用、裝配式建筑等要求，并隨著技術和形勢變化及時進行修訂。

大力開展試點示范。我們已經(jīng)開展了2批次試點項目篩選，目前正在開展第三批，重點考察綠色低碳、智慧運維等創(chuàng)新點。我們還開設了“好房子”建設網(wǎng)上專區(qū)、線上展廳，結合3D全景、VR技術開啟沉浸式看房體驗，也為各地學習借鑒試點項目經(jīng)驗做法提供了最直觀的平臺。

注重加強技術儲備。成立住宅品質(zhì)提升創(chuàng)新中心，聯(lián)合高校、企業(yè)組建技術研發(fā)聯(lián)盟，重點攻關超低能耗建筑、智能家居集成等方向。組建高品質(zhì)住宅專家指導組，為試點項目提供全過程技術咨詢，并參與標準修訂。還積極探索前沿技術和創(chuàng)新做法。比如，濟南“好房子保險”，引入保險公司參與質(zhì)量風控；青島被動式住宅，應用無熱橋設計、新風回收等技術，節(jié)能率達90%以上。（王新景）