本周，正式邁入樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九”階段。對(duì)于正處于調(diào)整期的樓市而言，今年的“金九”行情是觀察和影響后市走向的重要節(jié)點(diǎn)。對(duì)于廣州市場(chǎng)而言，這個(gè)9月不僅是房企推新促銷的節(jié)點(diǎn)，也是土地拍賣的“大月”，將有12宗宅地在9月競(jìng)拍，涉及到金融城、琶洲等中心區(qū)熱點(diǎn)板塊，其成交行情也將成為影響樓價(jià)甚至整個(gè)樓市預(yù)期的重要因素。

　　房價(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極變化

　　部分城市出現(xiàn)觸底反彈

　　上周末，位于黃埔的舊改大盤中建海絲城首次開盤，成為“金九”前搶跑的代表性項(xiàng)目。一些小戶型單位每平方米3.5萬元左右的售價(jià)，再次拉低區(qū)域價(jià)格，而這種明顯的“以價(jià)換量”策略效果不錯(cuò)，開售現(xiàn)場(chǎng)人氣十足，項(xiàng)目報(bào)稱首開收金10.8億元，為近期去化較高項(xiàng)目之一。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于一個(gè)規(guī)模大盤而言，這說明價(jià)格符合或者低于市場(chǎng)預(yù)期，筑底價(jià)格的出現(xiàn)就會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)的成交。

　　當(dāng)下，對(duì)房價(jià)的走勢(shì)預(yù)期依然是影響置業(yè)意愿的關(guān)鍵因素。那么，這個(gè)“金九”對(duì)樓價(jià)的預(yù)期能夠穩(wěn)住嗎？

　　從目前新房市場(chǎng)價(jià)格來看，已出現(xiàn)降幅縮窄，結(jié)構(gòu)性上漲的行情。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國100個(gè)城市新建、二手住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，8月，百城新建住宅平均價(jià)格為16461元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，同比上漲1.76%，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

　　其中，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.27%，同比上漲3.41%。從廣州市場(chǎng)來看，新房價(jià)格8月環(huán)比下跌0.11%，同比上漲0.44%。

　　值得關(guān)注的是，根據(jù)緯房研究院、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，一二線城市8月上半月房價(jià)自2022年4季度以來首次疑似觸底，其中廣州及北京更為明顯。絕大多數(shù)城市房價(jià)較最低點(diǎn)回升1-6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市相對(duì)于一線城市，觸底回升現(xiàn)象更為明顯。除廈門外，其監(jiān)測(cè)的其他樣本城市普遍停止再創(chuàng)新低。大連、哈爾濱、天津等部分二線城市已經(jīng)抹去了近三個(gè)月的跌幅。

　　在近日萬科舉行的2024年中期業(yè)績推介會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮也表示，目前房價(jià)經(jīng)過3年的調(diào)整，已經(jīng)回落到相對(duì)比較合理的水平，新產(chǎn)品的性價(jià)比也得到了較大的提升，政策端對(duì)多樣化住房需求的支持，也讓買房變得更加容易。從供給側(cè)來看，目前行業(yè)的供給水平偏低，未來隨著供求關(guān)系、供需關(guān)系的改善，也為接下來市場(chǎng)走出低谷，重拾向上動(dòng)力，創(chuàng)造了條件。

　　8月二手住宅價(jià)格繼續(xù)下行

　　成交結(jié)構(gòu)發(fā)生微妙變化

　　如果說一手新房價(jià)格出現(xiàn)筑底信號(hào)，將帶來市場(chǎng)上行的動(dòng)力，那么二手房市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定將是推動(dòng)樓市復(fù)蘇的基石。二手房市場(chǎng)成交價(jià)格和數(shù)量決定著能否支撐起改善型置業(yè)的行情。

　　中指院的數(shù)據(jù)顯示，8月百城二手住宅平均價(jià)格為14549元/平方米，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前業(yè)主“以價(jià)換量”仍在帶動(dòng)百城二手住宅價(jià)格繼續(xù)下行。核心城市二手房成交量環(huán)比回落，低基數(shù)下同比仍增長，但增幅有所收窄。

　　而以廣州市場(chǎng)來看，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月（統(tǒng)計(jì)周期：7月26日至8月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽8872套和88.28萬平方米，環(huán)比分別下降11.58%和12.80%。成交量沒有延續(xù)6、7月連續(xù)兩個(gè)月成交過萬套的原因，包括炎熱多雨天市民外出看房意愿較弱，暑假外出游玩市民暴增，“5·28政策”等利好在6月和7月已消化相當(dāng)一部分存量需求，市場(chǎng)新增需求不足。9月發(fā)展商將進(jìn)行的大規(guī)模促銷活動(dòng)，一定程度上會(huì)分流部分客戶，二手房市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)也將延續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

　　有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，目前買家還價(jià)幅度相對(duì)較大，市場(chǎng)上“以價(jià)換量”特征明顯，部分急于變現(xiàn)或持有房源為高樓層樓梯樓的業(yè)主愿意擴(kuò)大議價(jià)空間促成交。同時(shí)，因?yàn)榘鍓K內(nèi)存在放盤意愿的業(yè)主此前已陸續(xù)掛牌，近期新增掛牌量增速有放緩。

　　值得關(guān)注的是，雖然廣州二手房市場(chǎng)價(jià)格整體仍呈現(xiàn)環(huán)比、同比下跌的情況，但成交結(jié)構(gòu)上的變化依然醞釀著推動(dòng)市場(chǎng)走向的積極因素。根據(jù)合富大數(shù)據(jù)，8月16日-8月22日，廣州二手房成交多達(dá)一半個(gè)案為90㎡以下中小戶型，越秀、荔灣等市中心區(qū)域大齡二手房成交爆發(fā)。市中心“老破小”成交爆發(fā)，也帶動(dòng)2萬-4萬元/㎡的低單價(jià)段二手房成交占比明顯提升，從8月9日-8月15日的42%提升至8月16日-8月22日的48%。

　　二手樓市處于階段性調(diào)整，持有越秀“老破小”二手房的業(yè)主，出貨套現(xiàn)意愿加強(qiáng)，而價(jià)格在經(jīng)歷調(diào)整期后，也回調(diào)到對(duì)買家相對(duì)吸引的位置。中心區(qū)小戶型的加速成交，也意味著對(duì)改善型需求釋放具有更大的支撐力。

　　多宗中心區(qū)地塊推出

　　將重新錨定中心區(qū)價(jià)格

　　除了一二手房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，土拍市場(chǎng)的成交情況也是影響市場(chǎng)預(yù)期和判斷的關(guān)鍵因素。隨著近日多宗地塊接連掛牌，這個(gè)9月廣州將有12宗宅地進(jìn)行競(jìng)拍，這在歷年的“金九”市場(chǎng)中，都是比較罕見的情況。

　　從競(jìng)拍地塊來看，包括近期最引人關(guān)注的天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊（南方面粉廠地塊），起拍價(jià)達(dá)88億元，刷新了今年廣州宅地的起拍價(jià)紀(jì)錄，折合樓面地價(jià)5萬元/平方米左右。作為金融城西區(qū)首個(gè)開發(fā)的臨江地塊，將成為下半年廣州土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。此外，海珠推出了多宗熱門地塊，將成為中心區(qū)最熱的供應(yīng)區(qū)。琶洲南區(qū)三宗地塊，樓面地價(jià)在每平方米4.2萬~4.3萬元左右。相比幾年前出讓的時(shí)代大家地塊、中海觀澔府地塊5萬多/平方米的樓面地價(jià)，下調(diào)了不少。白云區(qū)推出的兩宗嘉禾望崗地塊，雖然整體體量不大，但也位于市場(chǎng)關(guān)注的熱門板塊。

　　總體來看，9月競(jìng)拍地塊主要位于中心區(qū)，不乏大體量高總價(jià)地塊，其起拍價(jià)和成交行情對(duì)于中心區(qū)價(jià)格走勢(shì)判斷也將起到重要作用，尤其是金融城和琶洲的最新定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不僅考驗(yàn)了目前市場(chǎng)的承接力水平，也將決定市場(chǎng)高端產(chǎn)品的價(jià)值走向。

　　【后市展望】

　　“金九銀十”置業(yè)好時(shí)機(jī)

　　綜合對(duì)樓價(jià)預(yù)期產(chǎn)生關(guān)鍵影響的一二手房市場(chǎng)價(jià)格、最新土地拍賣行情來看，這個(gè)“金九”，市場(chǎng)各方博弈的力量不小。

　　從房企來看，今年前8月，百強(qiáng)房企銷售總額26832.4億元，同比下降38.5%（前7月同比下降40.1%）， 累計(jì)同比降幅連續(xù)6個(gè)月收窄，目前“以價(jià)換量”的策略仍將是市場(chǎng)的主流。從數(shù)據(jù)來看，房價(jià)跌幅收窄或許預(yù)示著市場(chǎng)的一絲暖意，但這并不意味著房價(jià)會(huì)直線反彈。對(duì)于購房者而言，重要的是根據(jù)自身需求把握好節(jié)奏， “金九銀十”的行情也是進(jìn)行置業(yè)的一次重新審視與決策好時(shí)機(jī)。

　　而對(duì)于后市走向，中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深度調(diào)整階段，政府預(yù)計(jì)將繼續(xù)堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合策略，以促進(jìn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。需求端，一線城市限購存較大優(yōu)化空間，同時(shí)繼續(xù)下調(diào)房貸利率、提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度等或?yàn)樾枨髠?cè)政策優(yōu)化方向，以進(jìn)一步降低居民購房成本。供應(yīng)端，政策重點(diǎn)或聚焦加快國企收儲(chǔ)存量商品房節(jié)奏、推動(dòng)項(xiàng)目“白名單”持續(xù)優(yōu)化落地、加大閑置土地盤活力度等方面。

　　整體來看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的來臨，房企推盤促銷力度或?qū)⒓哟螅�疊加政策支持進(jìn)一步落地顯效，短期內(nèi)核心城市市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)將小幅回升。不過，前期土地縮量或制約房企供貨能力，或拖累銷售恢復(fù)，新房市場(chǎng)整體仍承壓。

　　而據(jù)克而瑞判斷，隨著傳統(tǒng)營銷旺季來臨，房企無論從推盤強(qiáng)度，還是營銷力度都將有所提升，9月整體成交或?qū)�環(huán)比持增。但考慮到當(dāng)前市場(chǎng)行情，若無明顯政策性刺激，增幅或?qū)⒂邢蕖?/p>