制圖/高岳

　　“結(jié)婚”對象男女價(jià)格不同 婚前簽離婚協(xié)議避風(fēng)險(xiǎn)

　　外地戶口購房者揭假結(jié)婚產(chǎn)業(yè)鏈

　　結(jié)婚之前先簽好離婚協(xié)議書,雙方蓋好手印。

　　如此反常做法的原因只有一個(gè),這本就是一樁為利益而締結(jié)的婚姻。男方為了能在北京買一套房,女方則是為了6萬元人民幣。

　　這個(gè)“故事”還得從一對“北漂”夫婦的購房經(jīng)歷說起。

　　“北漂”多年,雖然掙了不少錢,但仍不具備北京買房資質(zhì)的張彬夫婦(化名),在兒子即將上幼兒園之際,決定“拼一把”,“給自己一個(gè)家”。

　　戶籍不在北京的張彬,因社保中斷兩年,沒有取得在北京購房的資質(zhì),夫妻二人一直租房居住。兒子的降生,讓買房成為這個(gè)家庭的頭等大事。

　　2016年8月,張彬看中了北京市豐臺(tái)區(qū)一處100平方米的學(xué)區(qū)房,標(biāo)價(jià)560萬元。經(jīng)過討價(jià)還價(jià),558萬元成交。

　　接下來,張彬要解決的便是購房資質(zhì)問題。

　　最開始,張彬曾研究過“強(qiáng)過”這一招。所謂“強(qiáng)過”,根據(jù)張彬的介紹是,房產(chǎn)中介找人,通過人為方式給沒有買房資質(zhì)的人過戶,關(guān)鍵在于找的這個(gè)人�！鞍凑罩薪榈恼f法,這個(gè)人是個(gè)內(nèi)部人士,辦成這件事的費(fèi)用是10萬元�！睆埍蛘f。

　　不過,張彬最終放棄了“強(qiáng)過”這個(gè)辦法,原因是“這個(gè)關(guān)鍵的人,我看不見摸不著,心里不踏實(shí),風(fēng)險(xiǎn)太大,一切都是中介在操縱”。

　　退而求其次,張彬選擇了“結(jié)婚”這個(gè)辦法。

　　“還是‘結(jié)婚’靠譜,起碼可以看見人。”在張彬看來,在這場“不光彩”的交易中,熟人顯然比陌生人更可靠。

　　張彬首先找到自己的一對北京夫婦朋友。

　　按照他們的計(jì)劃,這對北京夫婦離婚,將他們名下的房產(chǎn)全部過戶給男方。之后,張彬與妻子離婚,繼而與朋友結(jié)婚買房。

　　不過,他們仔細(xì)研究之后發(fā)現(xiàn),北京朋友名下有兩套房產(chǎn)以及貸款,很難操作此事。另外,朋友的父母一再反對,于是不了了之。

　　已經(jīng)談好了房價(jià),總不能卡在最后一個(gè)環(huán)節(jié)吧。就在張彬焦慮之際,賣房人給張彬介紹了一位大姐,目的就是通過結(jié)婚、離婚這套手續(xù),將房子過戶到張彬名下。

　　事情開始運(yùn)作,首先需要簽訂一份婚前協(xié)議,明確雙方結(jié)婚目的以及財(cái)產(chǎn)劃分。當(dāng)然,這份協(xié)議是無法得到公證的,因?yàn)椤耙姴坏霉狻薄?/p>

　　之后便是簽訂離婚協(xié)議。張彬找來一份制式離婚協(xié)議書,上面是這樣寫的:“離婚原因:感情不和；夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割:位于北京市豐臺(tái)區(qū)×××住房為男方婚前房產(chǎn),離婚后歸男方所有,雙方無其他共同財(cái)產(chǎn)；夫妻共同債務(wù)及債券:上述歸男方房屋貸款離婚后由男方償還”。

　　“在結(jié)婚前,兩個(gè)人先在離婚協(xié)議上簽字,以防后面的風(fēng)險(xiǎn),這是很重要的問題。”張彬說。

　　在與妻子離婚之后,33歲的張彬與這名46歲的北京女性結(jié)為法律上認(rèn)可的夫妻。接下來的事情便是買房的相關(guān)手續(xù)以及貸款等。

　　按照2016年8月的相關(guān)政策,假結(jié)婚后的張彬有了在北京買房的資格,在房本上單獨(dú)署名,離婚后獲得住房。

　　“根據(jù)2016年10月的新政策,通過實(shí)行購房網(wǎng)簽環(huán)節(jié),如果夫妻雙方一起買房,一方有購房資格、一方?jīng)]有,那么就不能再出只有無購房資質(zhì)的一方名字的房本�！睆埍蛘f,“現(xiàn)在針對這樣的政策,化解辦法就是有購房資質(zhì)者占1%,另一方真正要買房的那方占99%,在離婚協(xié)議上再注明放棄1%即可”。

　　即使面臨更大的風(fēng)險(xiǎn),但在張彬看來,假結(jié)婚仍然有著巨大的吸引力,“因?yàn)榉勘旧献⒚鲗Ψ街徽?%的房產(chǎn),即使一套價(jià)值千萬元的住房,也就10萬元,相比買房資質(zhì)來說,都是可以付出的代價(jià)”。

　　也就是說,在實(shí)際運(yùn)作中,只要房本發(fā)下來了,假結(jié)婚購房人士依然可以通過再更名的方式購房。

　　一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨,在這場看似合理的交易背后,北京地下購房指標(biāo)交易市場若隱若現(xiàn)。在一切“結(jié)束”之后,張彬?yàn)檫@筆“婚姻交易”付出了6萬元。

　　據(jù)張彬透露,目前假結(jié)婚市場明碼標(biāo)價(jià),女性根據(jù)年齡為8萬元至10萬元,男性為5萬元至8萬元,“可能主要是女性比較難找,畢竟頻繁結(jié)婚離婚影響不好”。

　　這種交易快則一兩周完成,慢則幾個(gè)月,買房前雙方做個(gè)婚前財(cái)產(chǎn)公證,買完房就可以辦理離婚手續(xù)。一名房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員甚至將此形容為“政策型無風(fēng)險(xiǎn)套利”,由于其間存在暴利,吸引了部分房產(chǎn)中介以此為主業(yè)。

　　此外,記者注意到,此前為了封堵假結(jié)婚購房,北京市出臺(tái)政策要求,夫妻之間進(jìn)行更名登記的,不能是貸款買房,所以一般只能是全款客戶才能夠迅速登記,貸款客戶得需要還完貸款后才能更名。于是,漫長的還款期也就成了假結(jié)婚購房人此前的主要顧慮。

　　對此,張彬告訴記者,只有一個(gè)破解方法,“全款”,此外別無他法。

　　“在北京‘3·17’樓市調(diào)控新政發(fā)布之后,‘認(rèn)房又認(rèn)貸’讓希望通過假結(jié)婚獲得購房資質(zhì)的人后悔沒有早點(diǎn)行動(dòng)。雖然新政攔住了很多人,但是攔不住土豪�！睆埍蛘f,所謂貸款記錄這一項(xiàng),“對于土豪而言,可以說是絕緣的。我知道有人就是‘借’購房資格‘假結(jié)婚’全款買房,還真繞開新政了。比如說,一方面對沒有給原本有購房資格的人任何貸款記錄,不影響以后購房時(shí)享受低首付,另一方面,結(jié)完婚買完房再離婚,完全可以把房產(chǎn)直接留給沒有購房資格的一方”。

　　“只是這樣就享受不到貸款購房的好處了,北京房價(jià)這么高,真正土豪到這個(gè)程度的人,還是不多的�！睆埍蛘f。

　　假結(jié)婚背后存在哪些法律問題

　　為了買房,竟花錢跟陌生人領(lǐng)取“結(jié)婚證”。這樣的事聽起來未免讓人覺得可笑,但的確是事實(shí)。

　　如今,在北京、上海等一線城市,由于受購房資格的限制,一些人為了買房子就把心思動(dòng)到了“假結(jié)婚”上,并形成了完整的利益鏈條。

　　有需求就會(huì)有市場。對于辦理“假結(jié)婚”的雙方來說,可謂各取所需,購房者擁有了購房資格,假結(jié)婚對象有了一筆額外收入,而且這種方式還“不違法”。因?yàn)閺奈覈�現(xiàn)行的法律來看,公民有結(jié)婚和離婚的自由,不能從法律的角度認(rèn)定其婚姻無效或者追究法律責(zé)任,只能是從道德層面給予譴責(zé),但后者對于“假結(jié)婚”的約束力微乎其微。

　　不過,在法律人士看來,“假結(jié)婚”這種手段存在兩個(gè)問題較為突出。

　　“假結(jié)婚”合法有效嗎?我國婚姻法第十條規(guī)定:有以下情形之一的,婚姻無效:(一)重婚的；(二)有禁止結(jié)婚的親屬關(guān)系的；(三)婚前患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病,婚后尚未治愈的；(四)未到法定婚齡的。

　　“可見,‘假結(jié)婚’并不屬于我國婚姻法規(guī)定的婚姻無效情形,因此,只要履行了正常的結(jié)婚登記手續(xù),所謂的‘假結(jié)婚’其實(shí)是真結(jié)婚,婚姻關(guān)系成立且有效�！北本┞蓭熷X婷說。

　　“假結(jié)婚”可以撤銷嗎?律師的答案是,不能。我國婚姻法第十一條規(guī)定:因脅迫結(jié)婚的,受脅迫的一方可以向婚姻登記機(jī)關(guān)或人民法院請求撤銷該婚姻。我國法律只規(guī)定了這一種婚姻可撤銷情形。

　　在“假結(jié)婚”之前,當(dāng)事人必然需要虛假離婚。對此,北京大學(xué)法學(xué)院教授、全國婦聯(lián)執(zhí)委馬憶南是這樣定義的,通謀離婚,是指婚姻當(dāng)事人雙方為了共同的或各自的目的,串通暫時(shí)離婚,等目的達(dá)到后再復(fù)婚的離婚行為。

　　據(jù)馬憶南分析,通謀離婚具有以下基本特征:第一,雙方當(dāng)事人并無離婚的真實(shí)意思,不符合協(xié)議離婚的實(shí)質(zhì)條件；第二,雙方當(dāng)事人以離婚為手段,以達(dá)到共同的或者各自的目的,比如為了逃避債務(wù)、為了兩邊享受購房的優(yōu)惠政策等；第三,雙方均有惡意串通離婚的故意,共同采取欺騙或者隱匿事實(shí)真相的方法,欺騙婚姻登記機(jī)關(guān)以獲取離婚登記；第四,通謀離婚一般具有暫時(shí)性,待預(yù)期目的達(dá)到后,雙方通常會(huì)按約定復(fù)婚。不過,也有一部分人弄假成真,離婚后置原先的約定于不顧,不愿復(fù)婚或者與他人再婚,從而引起糾紛。

　　在中國法學(xué)會(huì)婚姻家庭法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長李明舜看來,虛假結(jié)婚情況復(fù)雜,需要分類處理。“一類是借結(jié)婚謀取其他利益,如戶口、住房等,這類問題更多需要完善其他制度來防范,而只要符合結(jié)婚條件則不宜認(rèn)定婚姻無效；一類是本來不符合結(jié)婚條件而弄虛作假欺騙婚姻登記機(jī)關(guān)登記結(jié)婚的,則應(yīng)當(dāng)在導(dǎo)致婚姻無效情形消失前認(rèn)定無效或可撤銷。對于導(dǎo)致婚姻無效的過錯(cuò)方應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任”。

　　對此,在今年全國兩會(huì)上,中國民主促進(jìn)會(huì)中央委員會(huì)的黨派提案就涉及到了相關(guān)內(nèi)容。提案提到,婚姻欺詐和弄虛作假行為難以防范。如為達(dá)到個(gè)人目的“假離婚”,特別是在拆遷、買房、規(guī)避債務(wù)、子女升學(xué)等方面,通過弄虛作假的手段辦理婚姻登記。而現(xiàn)行的婚姻法和《婚姻登記條例》對此類行為并無相關(guān)規(guī)定,違法成本幾乎為零。提案建議明確規(guī)定虛假結(jié)婚和虛假離婚的法律效力,當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)不利于自己的法律后果,對于弄虛作假欺騙婚姻登記機(jī)關(guān)的當(dāng)事人還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的拘留、罰款等行政責(zé)任。因一方的過錯(cuò)導(dǎo)致的虛假婚姻登記,給無過錯(cuò)方造成損失的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。

　　“婚姻無戲言,表意即為真�；橐龅怯洐C(jī)關(guān)只看同意結(jié)婚的意思表示。不能僅以承擔(dān)拘留、罰款等行政責(zé)任來解決這個(gè)問題,這不是法治思路。當(dāng)事人要對自己的行為負(fù)責(zé),通過民事法律處理這些問題,比如離婚和損害賠償�！瘪R憶南對《法制日報(bào)》記者說。

　　李明舜的意見是——弄虛作假的雙方都要受到處罰,如果是一方,則要在處罰的基礎(chǔ)上對另一方承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　此外,在法律人士看來,“假結(jié)婚”購房者明知是在鉆法律和政策空子,難以受到法律責(zé)任追究,但是從更深層次上講,這是法律信仰缺失的突出表現(xiàn),把“法無禁止即自由”無限地放大。

　　補(bǔ)繳社保個(gè)稅已有地下“黑市” 消除貸款記錄成新市場

　　違法獲取購房資質(zhì)手段披露

　　對于各地的房地產(chǎn)限購政策,一些人為了房子可謂絞盡腦汁。比如,在北京,外地戶籍“剛需族”找到了“假結(jié)婚”的方法,并且形成了一個(gè)市場。

　　除了“假結(jié)婚”,還有哪些違法突破政策取得購房資質(zhì)的手段?《法制日報(bào)》記者對此進(jìn)行了進(jìn)一步采訪。

　　三種違法方式形成地下市場

　　“補(bǔ)繳5年社�；蛘哐a(bǔ)繳納稅,或者辦理工作居住證,這三種方式也是取得在北京購房資質(zhì)的慣用方法�！北本┓慨a(chǎn)律師王樹德在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說,“上述三種方式涉及到違法的問題�！�

　　“北京目前是不認(rèn)可通過補(bǔ)繳來獲得購房資質(zhì)的,但市場上的確有人有‘能力’或者有‘資源’,能夠通過補(bǔ)繳得到購房資質(zhì)�！蓖鯓涞�,“比如,違法補(bǔ)繳5年納稅、違法辦理工作居住證(等同北京戶籍)等,其中補(bǔ)繳5年納稅的‘黑市’價(jià)在15萬元左右,辦理工作居住證的‘黑市’價(jià)在12萬元左右”。

　　不可否認(rèn),“炒房客”的存在是房價(jià)的主要推動(dòng)力,很多“炒房客”用金融杠桿炒房,多次貸款,頻繁換手�！氨本�‘3·17’新政直指‘炒房客’軟肋,二套房標(biāo)準(zhǔn)如果執(zhí)行到位,可以打壓很大一部分的‘炒房客’。但是,針對此政策,已經(jīng)有人開始做起了‘消除貸款記錄’的生意�！蓖鯓涞聦Α斗ㄖ迫請�(bào)》記者說,北京“3·17”限貸新政能否起到作用,還要看對此類行為的打壓和處罰力度。

　　從業(yè)內(nèi)人士向記者提供的材料來看,目前的確有專門進(jìn)行消除貸款業(yè)務(wù)的人。比如,有業(yè)內(nèi)人士通過微信向記者表示,“可以消除貸款記錄,全國貸款記錄都可以消除,永久性消除。二套房可以做成首套房,七到十個(gè)工作日辦完,提供身份證復(fù)印件即可”。

　　調(diào)整個(gè)稅繳納期限為堵漏洞

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說,通過鉆政策漏洞獲得購房資質(zhì)的做法還有不少,比如,“通過一年只繳納一次個(gè)稅的做法來規(guī)避購房政策”。

　　不過,這樣的漏洞在3月22日得到了封堵。北京市地稅局和北京市建委發(fā)文嚴(yán)格審查購房資格,“連續(xù)5年(含有)以上在本市繳納個(gè)人所得稅”的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為連續(xù)60個(gè)月在本市繳納個(gè)人所得稅(對于因工作變動(dòng)等原因造成未繳或補(bǔ)繳稅款且不超過三個(gè)月的,視為連續(xù)繳納)。

　　有人可能會(huì)說,5年不就等于60個(gè)月嗎?有什么區(qū)別?

　　“以前可以鉆的漏洞是,一年繳納一次個(gè)稅,5年繳納5次就可以買房了。但現(xiàn)在就是要連續(xù)繳納60個(gè)月。從時(shí)間上來看,雖然也是5年,但購房者在5年時(shí)間內(nèi)不能辭職,這也是為了防范各類漏洞。按原來的政策,工作4年,第五年就算只工作一個(gè)月,但只要一次性繳納個(gè)稅,就屬于繳納了5年個(gè)稅,但現(xiàn)在的要求是要工作到第五年的第12個(gè)月。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析說。

　　據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹,過去,在繳社保和個(gè)稅繳納方面存在不同的政策要求�！吧绫Ｐ枰�連續(xù)繳60個(gè)月,而個(gè)稅則可以一年繳納一次,這就使得繳社保的要求更高,而個(gè)稅繳納的要求相對低。從這個(gè)角度看,不排除有部分購房者實(shí)際上采取個(gè)稅認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)去購房,這顯然降低了購房門檻”。

　　“所以,北京此次把個(gè)稅繳納和繳社保的模式統(tǒng)一,說明個(gè)稅繳納也需要采取此類嚴(yán)格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。這也使得個(gè)稅繳納和繳社保的差別減少了。所以,此次北京市的政策也是規(guī)避部分購房者鉆漏洞的做法,定性為嚴(yán)厲的而非放寬的政策�！眹�(yán)躍進(jìn)說。

　　補(bǔ)漏政策將“細(xì)化再細(xì)化”

　　還有哪些漏洞存在?

　　“購房市場的資金審核依然是比較困難的。比如,雖然最近不允許首付貸,但銀行可能會(huì)根據(jù)以前的貸款記錄打電話給購房者,可以提供裝修貸,表面上看與購房沒關(guān)系,但往往此類資金貸出來以后是否裝修就難以監(jiān)管了。類似消費(fèi)貸等方式也有類似的問題�！眹�(yán)躍進(jìn)對記者說,這些方式可以規(guī)避諸如“認(rèn)房又認(rèn)貸”的北京購房新政。

　　另一個(gè)“突破口”則是各類房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)平臺(tái)�！氨热�,部分互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)可以給予貸款,雖然也沒有明確說貸給購房者,但很顯然,利息成本很高,基本上都是那些購房者因首付不夠才借款,這種情況也有很多問題。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　針對上述漏洞,嚴(yán)躍進(jìn)建議后續(xù)可以采取三個(gè)措施。

　　“第一是縫縫補(bǔ)補(bǔ),對當(dāng)前有漏洞的地方,各地要打補(bǔ)丁,尤其是一些關(guān)系到二套房購房資格認(rèn)定方面的內(nèi)容,比如說會(huì)存在偽造證明來證明是首套而不是二套購房。第二是加強(qiáng)懲罰,部分違規(guī)行為在于審核不嚴(yán),對于相關(guān)機(jī)構(gòu)需要查處和管制�！眹�(yán)躍進(jìn)說,第三是提示風(fēng)險(xiǎn)。漏洞背后往往會(huì)有很多糾紛,提示法律風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)是很關(guān)鍵的。

　　此外,嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析說,北京此次針對個(gè)稅繳納出臺(tái)政策,充分說明了對當(dāng)前購房資格認(rèn)定過程中的細(xì)節(jié)把握,“這也說明在目前具體的政策執(zhí)行中,存在一些操作方面的問題,也體現(xiàn)了政策精確化管控的導(dǎo)向”。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來,從北京此類政策推測,后續(xù)會(huì)延續(xù)“加碼再加碼”“細(xì)化再細(xì)化”,在一定程度上說明當(dāng)前樓市調(diào)控過程中對于具體操作過程會(huì)提供各類配套的做法,這顯然也是希望讓政策落實(shí)更到位、更注重調(diào)控過程中的公平性。