央廣網(wǎng)北京8月28日消息（記者劉飛）據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，近日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定在北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都這13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。試點(diǎn)城市將如何做？這對(duì)住房供需情況和村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有哪些影響？

　　為構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，緩解住房供需矛盾，今年4月，在《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中提出：“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開(kāi)展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。”

　　7月時(shí)，有關(guān)文件通知再次提出：“超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作�！�

　　此次，13個(gè)試點(diǎn)城市確定。國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)陳國(guó)慶介紹，通過(guò)改革試點(diǎn)，要在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，“開(kāi)通了農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體土地建設(shè)住房這一新的用途途徑。同時(shí)，對(duì)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人形成一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入預(yù)期。它核心的目標(biāo)是增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，緩解住房供需矛盾。特別是能夠促進(jìn)建立租購(gòu)并舉的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)完善房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制起到積極推動(dòng)作用�！�

　　13個(gè)試點(diǎn)城市是在超大、特大城市和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市當(dāng)中，按照地方自愿原則來(lái)確定的。據(jù)介紹，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對(duì)較強(qiáng)。

　　要在什么城市試什么？陳國(guó)慶介紹：“這次試點(diǎn)的重點(diǎn)內(nèi)容是完善集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的審批程序；完善集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制、監(jiān)測(cè)和監(jiān)管機(jī)制。同時(shí)，探索承租人享受公平社會(huì)公共服務(wù)的保障機(jī)制。”

　　具體來(lái)看，什么樣的土地可以用于這類項(xiàng)目的建設(shè)呢？陳國(guó)慶表示，項(xiàng)目用地以存量土地為主，“這次試點(diǎn)是規(guī)劃確定為集體建設(shè)用地的存量建設(shè)用地可以用于建設(shè)租賃房的試點(diǎn)項(xiàng)目用地，耕地、農(nóng)用地肯定不行。嚴(yán)格講是按權(quán)屬確定的，必須是集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組以及鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。目前，主要分布在城市郊區(qū)、廣大農(nóng)村地區(qū)以及城鄉(xiāng)結(jié)合部和城市內(nèi)部也有一些零散的集體土地�！�

　　試點(diǎn)方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。要尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以具體項(xiàng)目為抓手，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作，“要拓展農(nóng)村集體土地的用途，增加農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。這次，我們利用集體土地建設(shè)租賃房一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是只租不售�！�

　　試點(diǎn)方案中明確，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。而土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

　　對(duì)此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，“《試點(diǎn)方案》里有一點(diǎn)很明確，試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房只能租不能售。集體土地上的公共租賃住房和‘小產(chǎn)權(quán)房’不是一個(gè)概念�！�小產(chǎn)權(quán)房’嚴(yán)格地說(shuō)不是一個(gè)法律上的概念。本身就是一個(gè)指代不明的東西。它規(guī)劃建設(shè)的一套手續(xù)不全或者房子賣(mài)給了不符合條件的人�！�

　　據(jù)了解，集體租賃住房用地是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，只用于租賃的住房。