10月30日，廣州針對(duì)住房租賃市場(chǎng)再次發(fā)布幾項(xiàng)新政策�！稄V州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》針對(duì)現(xiàn)實(shí)中承租人單方備案難的問(wèn)題，對(duì)自行簽約、租住租賃企業(yè)房屋、經(jīng)中介租房等租房場(chǎng)景作出了明確規(guī)定;《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》首次明確了租賃住房的人均居住使用面積，嚴(yán)禁群租房、“膠囊公寓”等亂象;《廣州市住房租賃合同》示范文本下月推行，租房簽約將有范本可依。

　　首次明確住房租賃標(biāo)準(zhǔn)、首個(gè)住房租賃合同網(wǎng)簽范本、租賃合同網(wǎng)上備案全面實(shí)施……一直以來(lái)，廣州都在加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以租房滿足人們的居住需求，此次同步發(fā)布的幾項(xiàng)新政策針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的“痛點(diǎn)”問(wèn)題作出了相應(yīng)規(guī)定，將推動(dòng)廣州住房租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　解決租房備案難

　　廣州開啟租賃合同“線上線下”備案模式

　　30日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委印發(fā)《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》(下稱《規(guī)則》)，對(duì)2013年出臺(tái)的《規(guī)則》進(jìn)行了優(yōu)化，標(biāo)志著廣州市全面開啟房屋租賃合同“線上線下”備案模式。

　　針對(duì)租房市場(chǎng)存在的承租人單方備案難的問(wèn)題，《規(guī)則》明確了各種租房場(chǎng)景下的備案責(zé)任人。具體來(lái)說(shuō)，《規(guī)則》明確自行簽約的，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù);租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網(wǎng)上備案手續(xù);經(jīng)中介居間促成房屋租賃關(guān)系的，由中介機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上備案。出租人可不用擔(dān)心不配合辦理租賃合同備案手續(xù)的情況。

　　而對(duì)于備案責(zé)任的主體來(lái)說(shuō)，《規(guī)則》實(shí)施后，出租人、住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)也可足不出戶，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)完成房屋租賃備案手續(xù)，方便快捷。本月剛剛上線的“廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)”(即“廣州市智慧陽(yáng)光租房平臺(tái)”，以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光租房”)，正是《規(guī)則》在服務(wù)管理理念上的體現(xiàn)�！兑�(guī)則》作為平臺(tái)的建設(shè)框架，在線上租賃供需、線上申請(qǐng)備案、線上審核管理、線上配套服務(wù)四個(gè)方面給予了制度保障。

　　具體來(lái)說(shuō)，個(gè)人房源、住房租賃企業(yè)房源、中介房源都可以在陽(yáng)光租房上發(fā)布，而為確保租賃住房供需信息的真實(shí)性，《規(guī)則》新增了人、屋實(shí)名的規(guī)定。例如，《規(guī)則》第五條要求平臺(tái)使用人身份必須實(shí)名認(rèn)證;《規(guī)則》第六條要求房屋信息必須真實(shí)，并通過(guò)平臺(tái)的產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)和街鎮(zhèn)的人工核查，以保證人、屋信息真實(shí)可靠。

　　同時(shí)，《規(guī)則》第五條明確當(dāng)事人可以通過(guò)房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)辦理業(yè)務(wù)。房屋租賃合同網(wǎng)上備案與街道辦事處的受理窗口備案，具備同樣的法律效力。如無(wú)特殊需要，一般無(wú)需前往街道的受理“窗口”。以往的申請(qǐng)和取件，一般在3日內(nèi)完成，當(dāng)事人至少需要往返2次，而新的備案模式，當(dāng)事人只需通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)(包括移動(dòng)通信設(shè)備)即可完成，突破了時(shí)空上的限制。

　　此外，《規(guī)則》第四條、第十一條第二款明確要為公眾提供查詢服務(wù)、《備案證明》打印服務(wù)。基于該條款，房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)目前已實(shí)現(xiàn)了租賃雙方網(wǎng)上簽約、租金參考價(jià)查詢、地圖找房、備案查詢、誠(chéng)信評(píng)價(jià)等服務(wù)功能。

　　《規(guī)則》規(guī)范了房屋租賃市場(chǎng)上各主體、管理上各環(huán)節(jié)所有參與者的行為，不但對(duì)規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)秩序和規(guī)范中介居間服務(wù)行為具有雙重意義，更重要的是保障了承租人的合法權(quán)益：通過(guò)開放式的服務(wù)模式，讓承租人獲取居所信息的渠道更為廣泛;通過(guò)賦予出租人、中介機(jī)構(gòu)備案義務(wù)，讓承租人租賃備案更為容易;通過(guò)備案，讓承租人享受積分制的公共服務(wù)權(quán)益更加有保障。

　　住房租賃標(biāo)準(zhǔn)出爐

　　嚴(yán)禁群租房、房中房、“膠囊公寓”

　　在直擊備案難這一“痛點(diǎn)”問(wèn)題的同時(shí)，30日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市公安局、市來(lái)穗人員服務(wù)管理局聯(lián)合頒布《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，首次明確了我市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于人均居住面積、安全居住、個(gè)人改造住房租賃等方面的標(biāo)準(zhǔn)作出界定，為保障承租人健康安全居住提供了制度保障。

　　在人均居住面積上，《標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合廣州近幾年房屋租賃管理工作的實(shí)際情況，首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米�？紤]到現(xiàn)實(shí)生活中的特殊需要，承租人與同住人之間具有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系及醫(yī)療護(hù)理等特殊情況的除外。通過(guò)人均居住面積的設(shè)置，將有助于解決“群租房”亂象，以及由此引發(fā)的治安、消防、衛(wèi)生等問(wèn)題。

　　此外，《標(biāo)準(zhǔn)》明確了宿舍型住房租賃的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁“膠囊公寓”。《標(biāo)準(zhǔn)》明確了單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不得小于宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。合理引導(dǎo)、鼓勵(lì)宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經(jīng)營(yíng)“膠囊公寓”。

　　在保證居住面積的同時(shí)，為了保障承租人的健康安全居住權(quán)益，《標(biāo)準(zhǔn)》明確了住房租賃的安全居住標(biāo)準(zhǔn)，租賃住房應(yīng)當(dāng)符合消防、燃?xì)�、結(jié)構(gòu)、治安、環(huán)保等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

　　針對(duì)“房中房”的問(wèn)題，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào))支持和規(guī)范個(gè)人出租住房及穗府辦〔2017〕29號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，《標(biāo)準(zhǔn)》第三條明確了單套租賃住房的改造標(biāo)準(zhǔn)，其中單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間的規(guī)定，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”。

　　而對(duì)于很多住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，開展住房租賃業(yè)務(wù)因無(wú)可依據(jù)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，租賃機(jī)構(gòu)在租賃住房的改造過(guò)程中無(wú)所適從，管理部門對(duì)其改造是合法還是違法也不知該如何判斷，限制了住房租賃企業(yè)的發(fā)展�！稑�(biāo)準(zhǔn)》的頒布將徹底解決這一問(wèn)題，對(duì)企業(yè)租賃住房的改造是否合法劃定了界限，將鼓勵(lì)、方便“有房”企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

　　同時(shí)，《標(biāo)準(zhǔn)》明確了住房租賃企業(yè)的服務(wù)及安全管理標(biāo)準(zhǔn)。以制度的形式把住房租賃企業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)固化下來(lái)，為進(jìn)一步摸清人、屋底數(shù)，有針對(duì)性開展服務(wù)管理工作夯實(shí)基礎(chǔ)，確保“以屋管人”成為社會(huì)管理的基礎(chǔ)性工作。

　　值得一提的是，當(dāng)前國(guó)家還未就住房租賃單獨(dú)制定標(biāo)準(zhǔn)，廣州人均租住的最低標(biāo)準(zhǔn)是按照住建部《商品房屋租賃管理辦法》的規(guī)定并參考其他城市的做法，結(jié)合廣州的管理情況確定的，其他各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)均采用現(xiàn)行的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范�！稑�(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)后，違反規(guī)定的，將由相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范的行政主管部門依法處理。

　　租房簽約將有范本可依

　　推行使用首個(gè)住房租賃合同網(wǎng)簽范本

　　下月起在廣州租房簽約，也將有范本可依。30日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委和市工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)《廣州市住房租賃合同》示范文本(下稱“合同文本”)，自2017年11月1日起，在全市范圍內(nèi)推行使用。這是兩部門首次聯(lián)合為公眾提供住房租賃的合同范本，也是廣州首個(gè)住房租賃合同網(wǎng)簽范本。

　　該合同文本是日前正式上線的陽(yáng)光租房的網(wǎng)簽?zāi)０�，由十四條通用條款、2個(gè)附表組成，從租賃雙方最關(guān)心的內(nèi)容著手，對(duì)房屋情況及居住要求、租賃期限、租金及押金、房屋的交付、返還及騰退、房屋維護(hù)及維修以及雙方的權(quán)利義務(wù)等方面都作了明確的約定，以保障租賃雙方合法權(quán)益，引導(dǎo)當(dāng)事人公正簽約履約，進(jìn)而規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。

　　合同文本的亮點(diǎn)之一是提醒租賃雙方互驗(yàn)證明。具體來(lái)說(shuō)，合同文本特別設(shè)置了“說(shuō)明”，提醒租賃雙方要對(duì)彼此身份證明、產(chǎn)權(quán)來(lái)源證明“驗(yàn)明正身”，以避免因房屋權(quán)屬瑕疵和隱瞞真實(shí)性而造成糾紛。

　　此外，合同文本吸納了剛出臺(tái)的《廣州市租賃住房標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，明確房屋限住人數(shù)和禁止性約定，強(qiáng)調(diào)不能利用廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室儲(chǔ)藏室居住，防范安全隱患，從源頭嚴(yán)防群租亂象。

　　合同文本也鼓勵(lì)長(zhǎng)租，在第二條明確租賃期間出租人不得單方上調(diào)租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。既穩(wěn)定了租金，又穩(wěn)定了長(zhǎng)期租賃關(guān)系，維護(hù)了承租人的合法權(quán)益。

　　而針對(duì)租賃雙方最容易產(chǎn)生糾紛的房屋維護(hù)、維修主體和責(zé)任問(wèn)題，合同文本作出了明確劃分。例如，合同文本提出，對(duì)于房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后啟動(dòng)維修。逾期不啟動(dòng)維修的，乙方可代為維修，維修方案經(jīng)甲方同意后，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)減少影響天數(shù)的租金或增加相應(yīng)天數(shù)的免租金期限。相關(guān)界定避免了責(zé)任主體混亂，同時(shí)促使了租賃雙方共同保障租賃住房處于適用和安全狀態(tài)。

　　同時(shí)，合同文本明晰了住房租賃合同登記備案的主體及方式。住房租賃合同備案有利于保障租賃雙方的合法權(quán)益，合同文本明確了住房租賃合同登記備案可以通過(guò)房屋所在地的備案受理點(diǎn)或廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)辦理租賃合同備案。同時(shí)，也明確了備案的主體，避免租賃雙方對(duì)此產(chǎn)生分歧。

　　相比于自行草擬的合同，合同文本旨在引導(dǎo)當(dāng)事人公正簽約履約、合理維護(hù)自身權(quán)益，避免租賃糾紛的隱患，市民可前往“廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)”或“廣州紅盾信息網(wǎng)”下載使用。

　　南方網(wǎng)全媒體記者 傅鵬