10月30日，廣州針對住房租賃市場再次發(fā)布幾項新政策�！稄V州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》針對現(xiàn)實中承租人單方備案難的問題，對自行簽約、租住租賃企業(yè)房屋、經(jīng)中介租房等租房場景作出了明確規(guī)定;《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》首次明確了租賃住房的人均居住使用面積，嚴(yán)禁群租房、“膠囊公寓”等亂象;《廣州市住房租賃合同》示范文本下月推行，租房簽約將有范本可依。

　　首次明確住房租賃標(biāo)準(zhǔn)、首個住房租賃合同網(wǎng)簽范本、租賃合同網(wǎng)上備案全面實施……一直以來，廣州都在加快發(fā)展住房租賃市場，以租房滿足人們的居住需求，此次同步發(fā)布的幾項新政策針對住房租賃市場的“痛點”問題作出了相應(yīng)規(guī)定，將推動廣州住房租賃市場的進一步發(fā)展。

　　解決租房備案難

　　廣州開啟租賃合同“線上線下”備案模式

　　30日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委印發(fā)《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》(下稱《規(guī)則》)，對2013年出臺的《規(guī)則》進行了優(yōu)化，標(biāo)志著廣州市全面開啟房屋租賃合同“線上線下”備案模式。

　　針對租房市場存在的承租人單方備案難的問題，《規(guī)則》明確了各種租房場景下的備案責(zé)任人。具體來說，《規(guī)則》明確自行簽約的，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù);租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網(wǎng)上備案手續(xù);經(jīng)中介居間促成房屋租賃關(guān)系的，由中介機構(gòu)辦理網(wǎng)上備案。出租人可不用擔(dān)心不配合辦理租賃合同備案手續(xù)的情況。

　　而對于備案責(zé)任的主體來說，《規(guī)則》實施后，出租人、住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)也可足不出戶，通過網(wǎng)絡(luò)完成房屋租賃備案手續(xù)，方便快捷。本月剛剛上線的“廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺”(即“廣州市智慧陽光租房平臺”，以下簡稱“陽光租房”)，正是《規(guī)則》在服務(wù)管理理念上的體現(xiàn)�！兑�(guī)則》作為平臺的建設(shè)框架，在線上租賃供需、線上申請備案、線上審核管理、線上配套服務(wù)四個方面給予了制度保障。

　　具體來說，個人房源、住房租賃企業(yè)房源、中介房源都可以在陽光租房上發(fā)布，而為確保租賃住房供需信息的真實性，《規(guī)則》新增了人、屋實名的規(guī)定。例如，《規(guī)則》第五條要求平臺使用人身份必須實名認證;《規(guī)則》第六條要求房屋信息必須真實，并通過平臺的產(chǎn)權(quán)校驗和街鎮(zhèn)的人工核查，以保證人、屋信息真實可靠。

　　同時，《規(guī)則》第五條明確當(dāng)事人可以通過房屋租賃信息服務(wù)平臺辦理業(yè)務(wù)。房屋租賃合同網(wǎng)上備案與街道辦事處的受理窗口備案，具備同樣的法律效力。如無特殊需要，一般無需前往街道的受理“窗口”。以往的申請和取件，一般在3日內(nèi)完成，當(dāng)事人至少需要往返2次，而新的備案模式，當(dāng)事人只需通過互聯(lián)網(wǎng)(包括移動通信設(shè)備)即可完成，突破了時空上的限制。

　　此外，《規(guī)則》第四條、第十一條第二款明確要為公眾提供查詢服務(wù)、《備案證明》打印服務(wù)�；�于該條款，房屋租賃信息服務(wù)平臺目前已實現(xiàn)了租賃雙方網(wǎng)上簽約、租金參考價查詢、地圖找房、備案查詢、誠信評價等服務(wù)功能。

　　《規(guī)則》規(guī)范了房屋租賃市場上各主體、管理上各環(huán)節(jié)所有參與者的行為，不但對規(guī)范房屋租賃市場秩序和規(guī)范中介居間服務(wù)行為具有雙重意義，更重要的是保障了承租人的合法權(quán)益：通過開放式的服務(wù)模式，讓承租人獲取居所信息的渠道更為廣泛;通過賦予出租人、中介機構(gòu)備案義務(wù)，讓承租人租賃備案更為容易;通過備案，讓承租人享受積分制的公共服務(wù)權(quán)益更加有保障。

　　住房租賃標(biāo)準(zhǔn)出爐

　　嚴(yán)禁群租房、房中房、“膠囊公寓”

　　在直擊備案難這一“痛點”問題的同時，30日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市公安局、市來穗人員服務(wù)管理局聯(lián)合頒布《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》(下稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，首次明確了我市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)，對于人均居住面積、安全居住、個人改造住房租賃等方面的標(biāo)準(zhǔn)作出界定，為保障承租人健康安全居住提供了制度保障。

　　在人均居住面積上，《標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合廣州近幾年房屋租賃管理工作的實際情況，首次明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米�？紤]到現(xiàn)實生活中的特殊需要，承租人與同住人之間具有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系及醫(yī)療護理等特殊情況的除外。通過人均居住面積的設(shè)置，將有助于解決“群租房”亂象，以及由此引發(fā)的治安、消防、衛(wèi)生等問題。

　　此外，《標(biāo)準(zhǔn)》明確了宿舍型住房租賃的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁“膠囊公寓”�！稑�(biāo)準(zhǔn)》明確了單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不得小于宿舍建筑設(shè)計規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。合理引導(dǎo)、鼓勵宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經(jīng)營“膠囊公寓”。

　　在保證居住面積的同時，為了保障承租人的健康安全居住權(quán)益，《標(biāo)準(zhǔn)》明確了住房租賃的安全居住標(biāo)準(zhǔn)，租賃住房應(yīng)當(dāng)符合消防、燃氣、結(jié)構(gòu)、治安、環(huán)保等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

　　針對“房中房”的問題，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)支持和規(guī)范個人出租住房及穗府辦〔2017〕29號文的相關(guān)規(guī)定，《標(biāo)準(zhǔn)》第三條明確了單套租賃住房的改造標(biāo)準(zhǔn)，其中單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間的規(guī)定，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”。

　　而對于很多住房租賃企業(yè)來說，開展住房租賃業(yè)務(wù)因無可依據(jù)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，租賃機構(gòu)在租賃住房的改造過程中無所適從，管理部門對其改造是合法還是違法也不知該如何判斷，限制了住房租賃企業(yè)的發(fā)展�！稑�(biāo)準(zhǔn)》的頒布將徹底解決這一問題，對企業(yè)租賃住房的改造是否合法劃定了界限，將鼓勵、方便“有房”企業(yè)進入住房租賃市場。

　　同時，《標(biāo)準(zhǔn)》明確了住房租賃企業(yè)的服務(wù)及安全管理標(biāo)準(zhǔn)。以制度的形式把住房租賃企業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)固化下來，為進一步摸清人、屋底數(shù)，有針對性開展服務(wù)管理工作夯實基礎(chǔ)，確�！耙晕莨苋恕背蔀樯鐣�管理的基礎(chǔ)性工作。

　　值得一提的是，當(dāng)前國家還未就住房租賃單獨制定標(biāo)準(zhǔn)，廣州人均租住的最低標(biāo)準(zhǔn)是按照住建部《商品房屋租賃管理辦法》的規(guī)定并參考其他城市的做法，結(jié)合廣州的管理情況確定的，其他各項標(biāo)準(zhǔn)均采用現(xiàn)行的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范�！稑�(biāo)準(zhǔn)》出臺后，違反規(guī)定的，將由相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范的行政主管部門依法處理。

　　租房簽約將有范本可依

　　推行使用首個住房租賃合同網(wǎng)簽范本

　　下月起在廣州租房簽約，也將有范本可依。30日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委和市工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)《廣州市住房租賃合同》示范文本(下稱“合同文本”)，自2017年11月1日起，在全市范圍內(nèi)推行使用。這是兩部門首次聯(lián)合為公眾提供住房租賃的合同范本，也是廣州首個住房租賃合同網(wǎng)簽范本。

　　該合同文本是日前正式上線的陽光租房的網(wǎng)簽?zāi)０�，由十四條通用條款、2個附表組成，從租賃雙方最關(guān)心的內(nèi)容著手，對房屋情況及居住要求、租賃期限、租金及押金、房屋的交付、返還及騰退、房屋維護及維修以及雙方的權(quán)利義務(wù)等方面都作了明確的約定，以保障租賃雙方合法權(quán)益，引導(dǎo)當(dāng)事人公正簽約履約，進而規(guī)范住房租賃市場秩序。

　　合同文本的亮點之一是提醒租賃雙方互驗證明。具體來說，合同文本特別設(shè)置了“說明”，提醒租賃雙方要對彼此身份證明、產(chǎn)權(quán)來源證明“驗明正身”，以避免因房屋權(quán)屬瑕疵和隱瞞真實性而造成糾紛。

　　此外，合同文本吸納了剛出臺的《廣州市租賃住房標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，明確房屋限住人數(shù)和禁止性約定，強調(diào)不能利用廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室儲藏室居住，防范安全隱患，從源頭嚴(yán)防群租亂象。

　　合同文本也鼓勵長租，在第二條明確租賃期間出租人不得單方上調(diào)租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。既穩(wěn)定了租金，又穩(wěn)定了長期租賃關(guān)系，維護了承租人的合法權(quán)益。

　　而針對租賃雙方最容易產(chǎn)生糾紛的房屋維護、維修主體和責(zé)任問題，合同文本作出了明確劃分。例如，合同文本提出，對于房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方應(yīng)及時通知甲方修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后啟動維修。逾期不啟動維修的，乙方可代為維修，維修方案經(jīng)甲方同意后，費用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)減少影響天數(shù)的租金或增加相應(yīng)天數(shù)的免租金期限。相關(guān)界定避免了責(zé)任主體混亂，同時促使了租賃雙方共同保障租賃住房處于適用和安全狀態(tài)。

　　同時，合同文本明晰了住房租賃合同登記備案的主體及方式。住房租賃合同備案有利于保障租賃雙方的合法權(quán)益，合同文本明確了住房租賃合同登記備案可以通過房屋所在地的備案受理點或廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺辦理租賃合同備案。同時，也明確了備案的主體，避免租賃雙方對此產(chǎn)生分歧。

　　相比于自行草擬的合同，合同文本旨在引導(dǎo)當(dāng)事人公正簽約履約、合理維護自身權(quán)益，避免租賃糾紛的隱患，市民可前往“廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)”或“廣州紅盾信息網(wǎng)”下載使用。

　　南方網(wǎng)全媒體記者 傅鵬